高齡者住宅若只服務富裕層，無法解決社會居住問題；若只能住健康長者，也接不住長者老化的過程。日本高齡者住宅協會副理事長、學研集團常務取締役木村祐介指出，附服務高齡者住宅的核心，不是蓋出高端養生村，而是讓一般人能在像家的地方安心老去，並在需要時提供照顧、醫療與安寧支持。

學研集團旗下學研Cocofump，22年前從社內創業起步，如今在日本全國主要城市營運約250處、1萬3000室附服務高齡者住宅。學研瞄準的不是金字塔頂端客群，而是一般年金收入者也能負擔的中間市場；讓高齡者住宅不只是少數人的退休選項，而是回應都市獨居、老老照顧與家庭照顧力下降的生活基礎設施。

對即將邁入超高齡社會的台灣，木村提醒，高齡住宅不能只停留在養生村想像，而應檢視，當長者從健康、自立走向失能、失智甚至臨終，住宅能不能接住這段變化？服務能不能進入家中？又能不能建立讓普通家庭負擔得起、業者也能永續經營的商業模式？

90歲獨居成日常　以附服務住宅回應照顧需求

日本附服務高齡者住宅的興起，與家庭結構改變相關。日本女性平均壽命接近90歲，都市地區獨居長者、老老照顧家庭快速增加，子女不再與父母同住，未婚、不婚、少子化也讓家庭照顧能力持續下降。

「在日本都市圈，90歲一個人生活，已經不是少見的事。」木村指出，許多高齡者不一定需要進入傳統機構，也未必立刻需要重度照顧；但隨著年齡增加，獨居或雙老家庭對居住安全、突發狀況與日常生活的不安會逐漸上升。附服務高齡者住宅，正是在這樣的社會背景下出現。

日本附服務高齡者住宅自2011年制度化以來，至今已發展約27萬戶。木村指出，市場能快速成形，關鍵在於國土交通省與厚生勞動省共同推動《高齡者居住安定確保法》，保障高齡者租屋權益，避免房東任意要求退租，並明訂居室面積、無障礙空間、每日安否確認與生活諮詢等最低標準。

為補足都市高齡者居住需求，日本政府當時提出「10年整備60萬戶」目標，並以建設費10%補助作為誘因，鼓勵民間企業、醫療法人與社福法人投入。以15年前的物價計算，當時興建一間居室的平均建築成本約700萬日圓；若民間業者興建一棟50戶規模的高齡者住宅，總建築成本約3億5000萬日圓，便可獲得約3500萬日圓補助。初期確實帶動市場快速成長，最初三年每年新增約3萬至4萬戶。

高齡者住宅是家，不是醫院或住宿機構

木村強調，附服務高齡者住宅首先是住宅，不是醫院，也不是傳統住宿機構。核心是在租賃住宅中附加安全守護與生活諮詢，讓住民能像住在自己家一樣，依需求使用介護保險、訪問介護、日間照顧、訪問護理或在宅醫療。

有人入住時仍能自立生活，不使用任何介護服務；也有人隨著身體狀況變化，逐步導入照顧與醫療支持。住宅與介護分屬不同契約，服務可依需求增減。

學研Cocofump的住民平均年齡約86歲，90歲以上占比超過三成；部分營運年數較長的住宅，90歲以上住民甚至超過半數。入住者之中，約四分之一不需要介護服務，單純因年紀漸長、獨居不安，希望搬到更安全的生活環境；同時，也有需要重度照顧、甚至接近傳統機構需求的住民。

木村指出，從健康到需要照顧者都能入住，是附服務高齡者住宅的價值，也是營運難度所在。高齡住宅若要真正成為「家」，就不能只服務健康長者。一旦住民失能、失智或進入生命末期就必須搬離，等於只是另一種過渡型住宅，而不是完整的老後生活支持。

因此，學研持續整合介護服務、訪問護理、在宅醫療與安寧照顧，並於部分住宅空間設立日照中心與團體家屋，讓長者即使身體狀況改變，也能盡可能留在熟悉的房間生活到最後。

鎖定中間層，而非富裕者專屬的養生村

木村指出，許多國家發展高齡者住宅時，往往先從富裕層市場做起，因為高端客群付得起費用，業者也較容易堆疊服務。但學研從一開始就沒有選擇這條路，而是鎖定日本龐大的中間層，希望讓一般老人年金收入者也能入住。

過去日本高齡居住市場主要包含收費較低、但排隊者眾多的公費機構「特別養護老人之家」；以及入住時需支付高額押金、月費也較高的「有料老人之家」。學研希望填補中間市場，採取租賃住宅模式，不收高額入居金，讓長者以月租與服務費支應生活。

相比特養日班照服員與住民1：3的高度人力比，學研透過結合住宅與外部居服資源，夜間100位住民僅需配置約1至4名人員（平均1：60），控制人事與照顧成本。

以一棟約40至50戶的高齡者住宅為例，學研Cocofump的收入結構大致可分為兩部分：六成來自租金、管理費、餐食、安否確認與生活支援等服務收入；四成來自介護保險相關服務。若以一位住民平均每月約25萬日圓收入估算，居住者實際自費負擔約16萬日圓，其餘則來自介護保險給付。這樣的商業模型，是學研能持續營運的關鍵。

蓋房子容易，長期營運才是難題

不過，木村也坦言，這條路並不容易。日本政府當初提出60萬戶的整備目標，如今實際供給約27萬戶。原因之一是外部環境改變，建築成本相較制度初期已上升約1.5倍；此外，政府後來為避免補助流向高端住宅，對業者設下租金天花板，使部分民間業者更難回收投資。但更根本的挑戰，仍在於持續營運能力。

木村分析，附服務高齡者住宅同時需要物業管理與照顧服務兩種能力。住宅端必須維持高入住率，因為空房就代表租金收入減少；照顧端則必須理解如何銜接介護保險、居家服務、訪問護理與在宅醫療。只懂蓋房子，不懂照顧；或只懂照顧，不懂住宅營運，都很難長期維持穩定品質。

學研的複合營運能力，也體現在日常服務細節中。法規要求附服務高齡者住宅提供安否確認，但木村強調，安否確認不能變成讓長者感到被監控的壓力。學研每天早上9點前會完成全集團1萬3000名住民的安全確認；實際做法不是緊迫盯人，而是透過早餐、送餐、自然接觸或通訊設備，在不打擾長者生活的前提下確認安全。

每年600人在宅安寧，高齡住宅也要接住臨終需求

近年，日本高齡住宅中的安寧需求持續增加。木村指出，學研每年約有600位住民在住宅內走到人生最後階段，近年也開始準備身後告別式等後端服務。當醫療與照顧服務能夠進入住宅，長者就有機會在熟悉的空間在宅善終。

失智照顧則是學研擴展服務的重要一步。木村提到，附服務高齡者住宅是開放式住宅，對失智症住民的照顧能力有其限制；而團體家屋是日本失智照顧的重要服務型態。學研於2018年併購日本大型失智症團體家屋業者MCS，正是希望補上失智症照顧的拼圖。

面對日本戰後嬰兒潮世代將在2040年至2050年間陸續邁入90歲，木村指出，高齡居住需求將迎來真正的高峰。為提前因應這波量體龐大的市場，學研Cocofump未來將持續擴大供給，規劃透過新建與併購，每年新增約1500間居室的速度擴張，目標是在2030年擴大至400個據點。

給台灣的提醒：不要只複製硬體，更要建立營運模式

木村提醒，台灣若要借鏡日本，不應只複製硬體形式。附服務高齡者住宅真正重要的，不是蓋出一棟漂亮建築，而是法規是否將其視為一般住宅，允許長照與在宅醫療服務進駐，以及業者是否具備長期營運與服務整合能力。

他認為，台灣應思考長者與家屬真正期待什麼樣的生活。多數人期待的是自由、隱私、能照自己的方式生活，即使年紀大了，仍能保有家的感覺。因此，高齡住宅不應被想像成高端養生村，也不應只是把人集中管理的機構，而是要在一般住宅與傳統機構之間，提供更安全、也更接近日常生活的選擇。

台灣即將邁入超高齡社會，但房價高、住宅自有率高，家戶人口也持續下降。木村指出，如果目標是解決國家的高齡社會問題，就不能只瞄準金字塔頂端需求，而必須建立一般人也能負擔、能持續營運、能隨老化過程提供適當醫療照顧服務的中間市場。

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