台灣進入超高齡社會，住宿機構是中重度失能者的安身之地，卻長期面臨供不應求狀態，使服務品質出現明顯落差。衛福部規畫2028年補足床位缺口，並著手引導市場分級。然而，當供給追上需求，過去建立在缺口紅利之上的機構將面臨淘汰壓力，也正是住宿機構板塊變動的關鍵契機。這期封面故事將從住宿機構版圖的擴張變化、公私協力、校園轉型、整併發展和多角化經營等面向，檢視長照3.0引領的未來十年，如何在這場變局中站穩腳步，掌握未來趨勢。
促進民間參與公共建設（簡稱「促參」）是公私協力的重要手段，長照促參案在各地如雨後春筍般冒出，根據財政部促參司的最新資料，《促進民間參與公共建設法》目前推動的長照住宿機構案件有21件，包括履約與前置作業階段，另外，加上地方政府循《政府採購法》等不同法源推出的委外經營案，公私協力已成為政府擴增長照服務量的重要一劑。
「住宿式機構量體大，投入成本相對較高。透過促參的方式由政府找地、民間投入，便成為必然方式。」衛福部長照司簡任技正白姍綺指出，目前全國核定布建住宿式長照機構補助／獎勵相關計畫的56件案件中，有12件就是採用促參方式辦理，占比超過20%，顯示促參已逐漸成為公私協力布建住宿機構的的常見模式。
衛福部長照司簡任技正白姍綺
促參模式進化 BTO與OT/ROT興起
當政府釋放獎補助與土地誘因，長照促參的大門逐漸敞開，但這條公私協力的路，究竟是滿地黃金，還是步步驚心？
過去提起促參，外界多半直接聯想到傳統BOT模式。然而，長照設施具備高度的公益性與人力密集特質，並非利潤豐厚的高自償性商業開發案。「最常見的促參地雷，就是模式選錯。長照案件自償能力有限，若用BOT設計，民間資本負擔太重，最後不是流標就是議約困難，」台灣促參顧問有限公司董事長王熙崑分析。
台灣促參顧問有限公司董事長王熙崑
為了解開死結，近年長照促參的政策工具開始轉向，最具突破性且備受業界關注的潛力新星，便是「有償 BTO（建設移轉-營運）」與活化既有空間的「ROT/OT」。
指標案例一：全台首例有償 BTO——台南六甲綜合式長照機構
有償BTO的核心精神，在於由政府協助解決最前端的建設資金壓力。以崇恩集團「台南六甲鶴稻町綜合長照機構」為例，透過政府給予部分興建補助，民間蓋好移轉給政府再受託營運。大幅降低業者的初期資本壓力，經營者能將資源集中於最核心的照護人力與服務品質。對此模式，白姍綺也認同，由政府補助部分經費，是未來推動長照促參極具可行性的方向。
台南六甲鶴稻町綜合長照機構去年動土， 預計2027年完成設立，提供30人日間照顧與100床住宿式服務。(圖片來源/台南市政府)
指標案例二：活化既有公有資產——內湖行愛住宿式長照機構 （OT）
將閒置公有建物交由民間專業經營，是快速擴增量能的另一捷徑。位於內湖的行愛住宿長照機構即是台北醫學大學標下的台北市政府OT案。北醫副院長張詩鑫指出，北醫位處市區精華地段，腹地極小，必須透過OT或ROT才能取得場地。他也說，根據目前案例推算，在20至30年的特許期內，需投入鉅資的BOT案投資報酬率最多僅約3%到5%；相較之下，OT或ROT模式承接政府案的財務效益更為合理。
行愛住宿長照機構是台北市的OT住宿機構代表性案例。(圖片來源/北醫管顧)
指標案例三：民間土地的長照綠色通道——南港長照BOO案
「BOO（民間自備土地興建營運）」模式亦為近年出現的新路徑。民間擁有土地為何還要走促參程序？長期協助民間業者評估促參案的樂嘉國際有限公司總經理鄭利苓指出，民間業者透過BOO模式提出符合政策的開發計畫，不僅能活化土地，還能在建照與行政申請上獲得相對順暢的協助，是業者切入長照產業的可行方向，「等於是為公私協力開了一條合作的綠色通道 。」
樂嘉國際有限公司總經理鄭利苓
寶島健康集團推動的南港BOO案是全台少數的案例。寶島健康集團董事長高嘉足指出，土地雖由民間持有，但受限於地目，若未獲市府促參計畫點頭便無法開發。寶島健康歷經近6年的冗長土地變更與開發程序，才得以透過BOO模式取得背書。
寶島健康集團董事長高嘉足
簽約只是考驗的開始 難以估算的隱藏成本
推動長照促參，宣示台灣長照已邁向重資本的新紀元。然而，當民間業者滿懷壯志踏入這場公私協力的長征，簽訂合約往往才是殘酷考驗的開始。
促參案橫跨公私領域，涉及複雜法規與跨局處溝通。崇恩長照集團執行長龔威華回憶，投入全台首宗有償BTO案，初衷是希望能突破近年翻倍的營建成本，但實務執行上，促參案的成本結構與民間自建卻是兩回事。
崇恩長照集團執行長龔威華
由於涉及公部門撥補，規格送審遠比自建嚴苛，興建成本硬生生多出3%至 5%；且專案處於「既像採購、又不是採購」的模糊地帶，管理與監造費用占總成本比例恐逼近10%。龔威華舉例，為符合綠建築需建置太陽能板，但因市府未列入發包，導致請照流程數度卡關，溝通介面之複雜超乎想像。
台南六甲鶴稻町綜合長照機構建築設計圖。（圖片來源/龔威華）
「許可營運方年期、最低期初投資金額，還有收費標準，只要有數字的基本上都談不動，這就是促參的『帝王條款』，有意投入的業者須審慎評估，」鄭利苓直指核心痛點。一個案子歷經約4年，原物料成本與財務模型全變了，業者卻需概括承受。在物價與人力雙漲下，住宿機構的收費天花板仍是扼殺市場意願的最大魔王。
「投促參」與「拼上市」產生矛盾，資誠聯合會計師事務所家事與高齡權益服務主持會計師蔡晏潭提醒：「如果想要上市櫃就不要碰促參案，促參不可能讓你快速賺錢，只有長期賺錢和長期虧錢兩種。」此外，BOT案營運期間每個月都要公告營運績效評估，形同「每個月都在考試」，且無法將土地資產證券化，是一大布局難題。
資誠聯合會計師事務所家事與高齡權益服務主持會計師蔡晏潭
促參解決硬體 卻解不了人力黑洞
即便促參模式解決了土地與資金，最終仍必須直面長照最核心的考驗——人力。以「台中仁愛綜合長照機構ROT案」為例，由政府提供土地與硬體，慈濟憑藉豐富醫照經驗與志工系統的優勢接手營運，但經營一年半來仍處虧損。王熙崑分析，除了收費天花板，法規規定200床中需維持15%公費安置床位，光此項一年就額外承受數百萬虧損。為了維持高品質服務，前期資本攤提與固定人力配置極為沉重，連資源雄厚的慈濟也會面臨專業人力短缺的窘境。
法規鬆綁和模式多元 跨界造鎮與資本挹注
當長照促參浪潮啟動，未來的住宿機構將不再是我們過去認知的樣貌。長照服務的實體空間正快速進化，過去單一建築的思維正被「複合式長照園區」取代。
白姍綺表示，財政部已放寬促參法規，允許「雙主體」的複合式公共建設，長照促參案不再只能做長照本業，業者可以多角化結合商場、體育館等設施，「若長照法人不熟悉其他領域經營，也可以透過與第三方專業團隊或企業合作來補足專業。」由仁寶與蕭中正醫療體系合作的新北市瑞芳區醫療長照設施大樓就是代表性案例。
衛福部也積極與國有財產署合作，透過「指定產業招標設定地上權」引導民間進投入長照，業者可以更彈性規劃，不受考核營運績效評估的框架限制。譬如心橋公司與愛鄰長照奪標的高雄左營國有地案，結合診所、日照中心、團體家屋及中高齡運動場館，勾勒出多角化園區的藍圖。
鄭利苓也觀察到，越來越多業主傾向將長照與高齡宅、商場、診所、停車場結合，不僅能以商業盈利稀釋長照財務風險，更能打破機構藩籬，讓長照真正融入社區生活圈。
從促參案的摸索到多角化的長照園區誕生，長照促參的每一哩路，都是產官學界在白紙上畫出的推展藍圖。這張公私協力的願景，正為擴張中的住宿機構版圖寫下全新的一頁。
【NO43 封面故事】長照新版圖 掌握住宿機構板塊變動的大趨勢：
https://www.ankecare.com/articles/hottopics/2026-05-11-20-22-13
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